Calculate IRS straight-line depreciation for residential and commercial rental property.
This calculator uses straight-line depreciation with mid-month convention per IRS Pub 946. Cost segregation estimates are simplified. Actual savings depend on your tax bracket and filing status. This is not tax advice — consult a CPA.
Depreciation lets landlords deduct a building's cost as it "wears out." The IRS requires straight-line depreciation on most real estate: annual deduction = depreciable basis ÷ recovery period, where the recovery period is 27.5 yearsfor residential rental and 39 years for commercial. Land is never depreciable, and a mid-month convention rules the first year — you only get a half-month of depreciation for the month the property entered service, so a July placement yields 5.5 months in year one. The deduction shelters rental income from ordinary tax (24% in the example), but accumulated depreciation is recaptured at up to 25% when you sell.
$400,000 purchase: land ($100,000) is carved out, leaving $300,000 of depreciable basis. The bars show equal $10,909 deductions each year with a shorter, mid-month first year.
Andre placed a residential rental building in service in July 2026. He paid $400,000 total — $100,000 for the land and $300,000 for the building — and is in the 24% tax bracket.
To calculate rental depreciation: enter purchase price, land value, and in-service date — the tool applies 27.5-year residential or 39-year commercial straight-line depreciation with the mid-month convention and a full annual schedule.
FreeToolHub Property Depreciation Calculator is a free browser-based tool that computes IRS Section 168 rental property depreciation, no signup.
Calcula la depreciación de propiedades residenciales (27,5 años) y comerciales (39 años). Convención de medio mes, segregación de costes y estimación de ahorro fiscal. Gratis.
Esta calculadora aplica las reglas de la Sección 168 del IRS a inmuebles residenciales y comerciales. Introduces el precio de compra, el valor del terreno, los costes de cierre asignados al edificio y la fecha de puesta en servicio, y luego eliges entre clase de vida residencial (27,5 años) o comercial (39 años). El motor aplica la convención del mes medio que exige el IRS, de modo que un edificio puesto en servicio en cualquier mes se deprecia medio mes independientemente del día exacto, y devuelve la deducción anual de depreciación, el importe prorrateado del primer año, el calendario mes a mes del primer año y la tabla completa de 27,5 o 39 años. Una estimación de segregación de costes muestra cuánta deducción adicional del primer año es típica cuando se aceleran componentes de propiedad personal de 5, 7 y 15 años como moquetas, electrodomésticos y mejoras del terreno, más el ahorro fiscal a tu tipo marginal.
Los propietarios de inmuebles en alquiler que preparan el Schedule E la usan para calcular la deducción por depreciación sin pagar un engagement completo con un CPA. Los inversores que analizan una compra antes del cierre ven cómo la depreciación blindada por ingresos pasivos mejora el retorno real de efectivo sobre efectivo. Los anfitriones de alquileres de corto plazo que participan materialesmente y pueden deducir contra ingresos ordinarios comprueban cómo queda su primera amortización. Los agentes inmobiliarios y prestamistas la usan para explicar a sus clientes por qué el rendimiento después de impuestos supera al cap rate ingenuo. Y cualquiera que considere un estudio de segregación de costes obtiene una estimación de cribado de si la cuota de ese estudio de ingeniería, típicamente entre 2.000 y 5.000 $, se amortiza con las deducciones aceleradas.
(1) Introduce el precio de compra y el valor del terreno según el assessment del condado o tasación; solo la parte del edificio se deprecia, así que este reparto importa más que cualquier otro dato. (2) Añade los costes de cierre capitalizados como honorarios de título, honorarios legales e impuestos de transferencia, que aumentan la base depreciable, mientras que los puntos del préstamo y los prepagos de escrow no. (3) Elige la fecha de puesta en servicio, el día en que la propiedad estuvo lista y disponible para alquiler, no la fecha de cierre. (4) La herramienta aplica el periodo de recuperación correcto y la convención del mes medio, imprime las deducciones anuales del primer año y del régimen estable, y totaliza la depreciación acumulada hasta cualquier año futuro que elijas, que es la cifra que necesitas para planificar la base y el recapture de depreciación en la venta.
La depreciación es un préstamo del IRS, no un regalo. La depreciación permitida o deducible se recaptura en la venta, tributando hasta un 25 % por la parte de línea recta que se aplicó a los inmuebles reales, mientras que cualquier ganancia por encima de la base original tributa a tipos de Plusvalías. El total de depreciación acumulada de esta calculadora es exactamente la exposición al recapture alrededor de la cual planificar. Las estrategias de salida comunes incluyen un 1031 exchange a otra propiedad de inversión, que aplaza tanto el recapture como la Plusvalía, convertir a uso de alquiler completo antes de vender una antigua residencia principal, o mantener hasta el step-up por fallecimiento. Una nota intermedia: el terreno nunca se deprecia, y mejoras como un tejado nuevo se deprecian por separado según su propia clase de vida en vez de gastos, y por eso mantener el reparto de la base exacto cada año ahorra un trabajo de reconstrucción caro más adelante.
La ley fiscal de EE. UU. exige 27,5 años para inmueble residencial en alquiler y 39 años para inmueble comercial bajo depreciación de línea recta MACRS, usando la convención del mes medio en el primer año.
No. El terreno nunca se deprecia a efectos fiscales. Solo se deprecian el edificio y las mejoras de capital, así que un reparto preciso del precio de compra entre terreno y estructura es el dato más importante de todos.
La convención del mes medio del IRS trata un inmueble puesto en servicio durante cualquier mes como puesto en servicio durante medio mes, independientemente del día real. Un inmueble comprado en junio obtiene 6,5 meses de depreciación en el primer año para una propiedad de 27,5 años.
La depreciación que tomaste o podrías haber tomado se recaptura en la venta, tributando hasta un 25 % sobre la depreciación de línea recta de inmuebles reales, mientras que la ganancia restante tributa a tipos de Plusvalías. Un 1031 exchange aplaza ambas.
The IRS requires straight-line depreciation over 27.5 years for residential property (39 years for commercial). Divide your building basis (purchase price minus land value) by 27.5 to get your annual deduction. A $300,000 building with $60,000 land yields $8,727 per year in depreciation expense.
The IRS recaptures depreciation at 25% tax on the total amount you deducted over the ownership period. If you claimed $87,270 in depreciation over 10 years, you owe roughly $21,818 in recapture tax at sale. This tool projects both the annual benefit and the eventual recapture liability.
What do you call a really smart cookie?
No signups, no data sold. Every tool is free to use — the free tier allows 5 downloads or saves per day, and the optional Pro plan ($7/mo, $59/yr) adds unlimited downloads, batch processing, white-label exports and an ad-free experience.
☕Support me on Ko-fi— support the free tier100% of proceeds go towards hosting & building more free tools.