Calculate cap rate, cash-on-cash return, and annual cash flow for rental property investments.
Cap rate and cash-on-cash return are simplified estimates. Actual returns depend on market conditions, tax situation, and property-specific factors. This is not investment advice.
Rental returns flow through a fixed pipeline. Start with gross rent, subtract vacancy to get effective income, subtract operating expenses (property tax, insurance, management, maintenance) to get Net Operating Income — the number used to price a property: cap rate = NOI ÷ purchase price. Paying the mortgage with NOI leaves annual cash flow, and dividing that by your cash down payment gives cash-on-cash return, the return on the money you actually risked. As a quick sanity check, the 1% rule says monthly rent should be about 1% of purchase price. In 2026, single-family cap rates typically run 4–8% depending on market, and many financed deals in pricey metros fail the 1% rule and go cash-flow negative.
Sample deal: $350,000 property, 20% down, $2,200/mo rent, 6.5% / 30-yr mortgage. Expenses stack before debt service; cap rate ignores financing while cash-on-cash includes it.
Dana buys a $350,000 house with $70,000 down (20%), rents it for $2,200/month, and holds a 30-year mortgage at 6.5%. She budgets 5% vacancy, 8% management, 1.5% maintenance, plus $4,200 tax and $1,500 insurance.
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Calcula el ROI de una propiedad en alquiler: cap rate, retorno cash-on-cash, NOI y flujo de caja anual. Incluye vacancia, gastos de gestión e hipoteca. Gratis, instantáneo.
La calculadora de ROI de alquiler somete a prueba una compra de alquiler desde el financiamiento hasta el flujo de caja mensual usando nueve deslizadores y un selector de plazo. Introduces el precio de compra, el anticipo, la tasa de interés, un plazo de 15, 20 o 30 años, la renta mensual, la tasa de vacancia, el impuesto y el seguro anual de la propiedad, un porcentaje de comisión de gestión y una reserva de mantenimiento. El motor calcula el pago de una hipoteca estándar con amortización, lleva la renta descontando la pérdida por vacancia hasta el ingreso bruto efectivo, deduce los gastos operativos para llegar al Net Operating Income, y luego resta el servicio de deuda para obtener el flujo de caja anual y mensual. Dos ratios anclan el veredicto: el cap rate, que mide la propiedad en sí sin financiamiento, y el retorno cash-on-cash, que mide el rendimiento sobre el anticipo que realmente invertiste.
Los propietarios primerizos que comparan anuncios antes de hacer una oferta la usan para comprobar si el precio pedido soporta un flujo de caja positivo con las tasas de interés actuales. Los compradores que evalúan estructuras de financiamiento alternan entre plazos de 15 y 30 años, o entre anticipos mayores y menores, para ver cómo se mueve el retorno cash-on-cash. Los inversores remotos que entregarán las llaves a un administrador de propiedades ponen la gestión cerca del 8 % y la vacancia en un 5 % realista o más alto en lugar de asumir ocupación perfecta. Los propietarios que reevalúan una propiedad mientras suben los impuestos y el seguro recalculan los números en segundos. Y como la apreciación y la depreciación se mantienen deliberadamente fuera del cálculo de flujo de caja, le sirve a cualquiera que quiera la visión honesta de un negocio sin apalancamiento frente a con apalancamiento en lugar de una historia rosy de retorno total.
(1) Arrastra los deslizadores a tu operación; el ejemplo cargado modela una compra de 350.000 $ con 70.000 $ de anticipo al 6,5 % a 30 años, 2.200 $ de renta mensual, 5 % de vacancia, 4.200 $ de impuesto, 1.500 $ de seguro, 8 % de gestión y una reserva de mantenimiento del 1,5 %. (2) El motor sigue la ruta estándar del estado de resultados: la renta anual menos vacancia da el ingreso bruto efectivo; la comisión de gestión se carga sobre esa cifra efectiva mientras que el mantenimiento es un porcentaje del precio de compra; el resto después de impuestos y seguros es el NOI; una fórmula de amortización fija produce el pago mensual de la hipoteca. (3) El cap rate divide el NOI por el precio de compra, el cash-on-cash divide el flujo de caja anual por el anticipo, y el panel de cascada lista cada línea desde la renta bruta hasta el NOI menos la hipoteca anual.
Responden a preguntas distintas. El cap rate divide el Net Operating Income entre el precio de compra, ignorando el financiamiento por completo, así que mide el activo y te deja comparar un dúplex de 200.000 $ con un fourplex de 600.000 $ en igualdad de condiciones. El cash-on-cash divide el flujo de caja anual entre el efectivo que realmente pusiste, después de los pagos de la hipoteca, así que mide tu retorno apalancado y se mueve con cada cambio de tasa y de anticipo. La operación de ejemplo muestra la divergencia: un cap rate de alrededor del 3,5 % coexiste con un flujo de caja anual negativo de unos 9.100 $ en cuanto se le suma una hipoteca al 6,5 %. Los brokers citan el cap rate porque favorece a la propiedad; tu cuenta bancaria siente el cash-on-cash. Usa el cap rate para comparar operaciones y el cash-on-cash para decidir cuánto pedir prestado.
Las operaciones saludables de vivienda unifamiliar y multifamiliar pequeña suelen mostrar un cap rate del 5-10 % y retornos cash-on-cash del 8-12 % después del financiamiento. Los mercados de alta apreciación (metros costeros) suelen manejar cap rates del 3-5 % porque el retorno se apoya en el crecimiento del precio, mientras que los mercados de flujo de caja del Midwest pueden superar el 10 % con apreciación plana. Esta calculadora te da el retorno sobre tu efectivo invertido: compáralo honestamente con un fondo indexado aburrido antes de comprometerte con un trabajo de gestión inmobiliaria a tiempo parcial.
Los cuatro grandes: vacancia (presupuesta un 5-8 % de la renta para los meses entre inquilinos), mantenimiento (1-2 % del valor de la propiedad al año, más en casas viejas), gastos de capital (techo, HVAC, calentador de agua: golpes de 5.000-15.000 $ que llegan más o menos cada década), y gestión de la propiedad (8-12 % de la renta cobrada si lo subcontratas). Las operaciones que parecen geniales en «hipoteca contra renta» se vuelven mediocres de forma rutinaria en cuanto se valoran estas cuatro: los campos de gastos de la calculadora existen para que las valores desde el primer día.
Cap rate = ingreso operativo neto ÷ precio de la propiedad: mide el edificio sin importar el financiamiento. Cash-on-cash = flujo de caja anual antes de impuestos ÷ efectivo que invertiste: mide el rendimiento de tus dólares reales después del préstamo. El ROI total añade la apreciación y la amortización del principal encima. El apalancamiento convierte una propiedad con 6 % de cap rate en una operación con 12 % de cash-on-cash (o en una negativa); comparar una operación apalancada con una alternativa sin apalancar usando la métrica equivocada es el error clásico del nuevo inversor.
It calculates cap rate (net operating income / property value), monthly cash flow (rent minus mortgage, taxes, insurance, maintenance, and vacancy), cash-on-cash return, and 5-year equity buildup. A cap rate above 8% generally signals a strong investment; below 4% suggests thin margins.
Defaults follow industry standards: 8% vacancy rate, 10% of rent for maintenance, 5% for property management, and 1.25% of home value annually for property tax. You can override any figure. These conservative estimates prevent the common mistake of underestimating costs by 20-30%.
Esta herramienta también se conoce por estas tareas — cada enlace abre la misma herramienta con una guía enfocada:
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