Calculate IRS straight-line depreciation for residential and commercial rental property.
This calculator uses straight-line depreciation with mid-month convention per IRS Pub 946. Cost segregation estimates are simplified. Actual savings depend on your tax bracket and filing status. This is not tax advice — consult a CPA.
Depreciation lets landlords deduct a building's cost as it "wears out." The IRS requires straight-line depreciation on most real estate: annual deduction = depreciable basis ÷ recovery period, where the recovery period is 27.5 yearsfor residential rental and 39 years for commercial. Land is never depreciable, and a mid-month convention rules the first year — you only get a half-month of depreciation for the month the property entered service, so a July placement yields 5.5 months in year one. The deduction shelters rental income from ordinary tax (24% in the example), but accumulated depreciation is recaptured at up to 25% when you sell.
$400,000 purchase: land ($100,000) is carved out, leaving $300,000 of depreciable basis. The bars show equal $10,909 deductions each year with a shorter, mid-month first year.
Andre placed a residential rental building in service in July 2026. He paid $400,000 total — $100,000 for the land and $300,000 for the building — and is in the 24% tax bracket.
To calculate rental depreciation: enter purchase price, land value, and in-service date — the tool applies 27.5-year residential or 39-year commercial straight-line depreciation with the mid-month convention and a full annual schedule.
FreeToolHub Property Depreciation Calculator is a free browser-based tool that computes IRS Section 168 rental property depreciation, no signup.
Calcule a depreciação de imóveis residenciais (27,5 anos) e comerciais (39 anos). Convenção de meio-mês, segregação de custos, estimativas de economia fiscal. Grátis.
Esta calculadora aplica as regras da Seção 168 do IRS para imóveis residenciais e comerciais. Você insere o preço de compra, o valor do terreno, os custos de fechamento alocados para o prédio e a data de entrada em serviço, depois escolhe a vida útil de classe para aluguel residencial (27,5 anos) ou comercial (39 anos). O motor aplica a convenção de meio-mês que o IRS exige, de modo que um prédio colocado em serviço em qualquer mês deprecia meio mês, independentemente do dia exato, e retorna a dedução de depreciação anual, o valor proporcional do primeiro ano, a tabela mês a mês do primeiro ano e a tabela completa de 27,5 ou 39 anos. Uma estimativa de segregação de custos mostra quanto dedução adicional no primeiro ano é típica quando componentes de propriedade pessoal de 5, 7 e 15 anos, como carpetes, eletrodomésticos e melhorias no terreno, são acelerados, além da economia fiscal na sua alíquota marginal.
Donos de imóveis alugados que preparam o Schedule E usam-na para calcular a dedução de depreciação sem pagar por um engajamento completo de um contador. Investidores analisando uma compra antes do fechamento veem como a depreciação protegida por renda passiva melhora o retorno real de caixa sobre o capital. Anfitriões de aluguéis de curto prazo que participam materialmente e podem deduzir contra renda ordinária verificam como fica sua baixa do primeiro ano. Corretores de imóveis e credores usam-na para explicar aos clientes por que o rendimento após impostos supera a taxa de capitalização ingênua. Qualquer um considerando um estudo de segregação de custos obtém uma estimativa de triagem para saber se a taxa do estudo de engenharia, tipicamente de $2.000 a $5.000, se paga com as deduções aceleradas.
(1) Insira o preço de compra e o valor do terreno avaliado pelo condado ou pericial; apenas a porção do prédio deprecia, então essa divisão importa mais que qualquer outra entrada. (2) Adicione custos de fechamento capitalizados, como taxas de título, honorários legais e impostos de transferência, que aumentam a base depreciable, enquanto pontos de empréstimo e antecipações de escrow não. (3) Escolha a data de entrada em serviço, o dia em que o imóvel estava pronto e disponível para aluguel, não a data de fechamento. (4) A ferramenta aplica o período de recuperação correto e a convenção de meio-mês, imprime deduções anuais do primeiro ano e em estado estável, e totaliza a depreciação acumulada até qualquer ano futuro que você selecionar, que é o número que você precisa para planejar a base e a eventual recuperação de depreciação na venda.
A depreciação é um empréstimo do IRS, não um presente. A depreciação permitida ou permitível é recuperada na venda, tributada até 25% na parte de linha reta que se aplicou aos imóveis, enquanto qualquer ganho acima da base original é tributado nas taxas de ganho de capital. O total de depreciação acumulada desta calculadora é exatamente a exposição de recuperação para planejar ao redor. Estratégias comuns de saída incluem uma troca 1031 em outro imóvel de investimento, que adia tanto a recuperação quanto o ganho de capital, converter para uso total de aluguel antes de vender uma antiga residência principal, ou manter até o step-up no falecimento. Uma nota intermediária: o terreno nunca deprecia, e melhoramentos como um novo telhado são depreciados separadamente sobre sua própria vida de classe em vez de serem deduzidos de uma só vez, é por isso que manter a divisão da base precisa cada ano economiza trabalho caro de reconstrução depois.
A lei fiscal dos EUA exige 27,5 anos para imóveis residenciais alugados e 39 anos para imóveis comerciais sob depreciação de linha reta MACRS, usando a convenção de meio-mês no primeiro ano.
Não. O terreno nunca deprecia para fins fiscais. Apenas o prédio e as melhoramentos de capital depreciam, então uma alocação precisa do preço de compra entre terreno e estrutura é a entrada mais importante.
A convenção de meio-mês do IRS trata propriedade colocada em serviço durante qualquer mês como em serviço por meio mês, independentemente do dia real. Um aluguel comprado em junho recebe 6,5 meses de depreciação no primeiro ano para uma propriedade de 27,5 anos.
A depreciação que você tomou ou poderia ter tomado é recuperada na venda, tributada até 25% na depreciação de linha reta de propriedade imobiliária, enquanto o ganho restante é tributado nas taxas de ganho de capital. Uma troca 1031 adia ambos.
O IRS exige depreciação de linha reta ao longo de 27,5 anos para propriedade residencial (39 anos para comercial). Divida a base do prédio (preço de compra menos valor do terreno) por 27,5 para obter sua dedução anual. Um prédio de $300.000 com $60.000 de terreno rende $8.727 por ano em despesa de depreciação.
O IRS recupera a depreciação a 25% de imposto sobre o total que você deduz durante o período de posse. Se você reivindicou $87.270 em depreciação ao longo de 10 anos, você deve aproximadamente $21.818 em imposto de recuperação na venda. Esta ferramenta projeta tanto o benefício anual quanto a responsabilidade eventual de recuperação.
The IRS requires straight-line depreciation over 27.5 years for residential property (39 years for commercial). Divide your building basis (purchase price minus land value) by 27.5 to get your annual deduction. A $300,000 building with $60,000 land yields $8,727 per year in depreciation expense.
The IRS recaptures depreciation at 25% tax on the total amount you deducted over the ownership period. If you claimed $87,270 in depreciation over 10 years, you owe roughly $21,818 in recapture tax at sale. This tool projects both the annual benefit and the eventual recapture liability.
What do you call a really smart cookie?
No signups, no data sold. Every tool is free to use — the free tier allows 5 downloads or saves per day, and the optional Pro plan ($7/mo, $59/yr) adds unlimited downloads, batch processing, white-label exports and an ad-free experience.
☕Support me on Ko-fi— support the free tier100% of proceeds go towards hosting & building more free tools.