Calculate cap rate, cash-on-cash return, and annual cash flow for rental property investments.
Cap rate and cash-on-cash return are simplified estimates. Actual returns depend on market conditions, tax situation, and property-specific factors. This is not investment advice.
Rental returns flow through a fixed pipeline. Start with gross rent, subtract vacancy to get effective income, subtract operating expenses (property tax, insurance, management, maintenance) to get Net Operating Income — the number used to price a property: cap rate = NOI ÷ purchase price. Paying the mortgage with NOI leaves annual cash flow, and dividing that by your cash down payment gives cash-on-cash return, the return on the money you actually risked. As a quick sanity check, the 1% rule says monthly rent should be about 1% of purchase price. In 2026, single-family cap rates typically run 4–8% depending on market, and many financed deals in pricey metros fail the 1% rule and go cash-flow negative.
Sample deal: $350,000 property, 20% down, $2,200/mo rent, 6.5% / 30-yr mortgage. Expenses stack before debt service; cap rate ignores financing while cash-on-cash includes it.
Dana buys a $350,000 house with $70,000 down (20%), rents it for $2,200/month, and holds a 30-year mortgage at 6.5%. She budgets 5% vacancy, 8% management, 1.5% maintenance, plus $4,200 tax and $1,500 insurance.
Calculate rental property ROI: cap rate, cash-on-cash return, NOI, annual cash flow. Everything runs locally; nothing is uploaded.
FreeToolHub Rental ROI Calculator is a free browser-based tool — calculate rental property ROI: cap rate, cash-on-cash return, NOI, annual cash flow. No signup, no upload; everything runs locally in your browser.
Calcule o ROI de imóveis para aluguel: cap rate, retorno cash-on-cash, NOI, fluxo de caixa anual. Inclui vacância, taxas de gestão e hipoteca. Gratuito, instantâneo.
A Calculadora de ROI de Aluguel testa uma compra de imóvel para aluguel desde o financiamento até o fluxo de caixa mensal usando nove controles deslizantes e um seletor de prazo de empréstimo. Você define preço de compra, entrada, taxa de juros, prazo de 15, 20 ou 30 anos, aluguel mensal, taxa de vacância, imposto predial e seguro anuais, porcentagem de taxa de gestão e reserva para manutenção. O motor calcula o pagamento padrão de amortização do empréstimo, processa o aluguel através da perda por vacância para chegar à receita bruta efetiva, deduz despesas operacionais para chegar ao Lucro Operacional Líquido (NOI), e depois subtrai o serviço da dívida para o fluxo de caixa anual e mensal. Duas métricas ancoram o veredito: cap rate, que mede o imóvel em si sem financiamento, e retorno cash-on-cash, que mede o desempenho no valor que você realmente investiu como entrada.
Primeiros locadores que comparam anúncios antes de fazer uma oferta usam-na para verificar se o preço pedido suporta fluxo de caixa positivo nas taxas de juros atuais. Compradores que avaliam estruturas de financiamento alternam entre prazos de 15 e 30 anos ou valores de entrada maiores e menores para observar como o retorno cash-on-cash se altera. Investidores à distância que entregarão as chaves a um gerente de propriedade definem a gestão perto de 8% e a vacância em 5% ou mais realistas, em vez de assumir ocupação perfeita. Donos que reavaliam um imóvel enquanto impostos e seguros sobem recalculam os números em segundos. Como valorização e depreciação são deliberadamente mantidas fora da matemática de fluxo de caixa, ela se adapta a qualquer pessoa que queira a visão honesta, alavancada versus não alavancada, de um negócio, em vez de uma história de retorno total otimista.
(1) Arraste os controles deslizantes para o seu negócio; o modelo de amostra carregado simula uma compra de $350.000 com $70.000 de entrada a 6,5% em 30 anos, aluguel mensal de $2.200, 5% de vacância, $4.200 de imposto predial, $1.500 de seguro, 8% de gestão e uma reserva de manutenção de 1,5%. (2) O motor segue o caminho padrão da demonstração de resultados: aluguel anual menos vacância dá a receita bruta efetiva; a taxa de gestão é cobrada sobre esse valor efetivo enquanto a manutenção é uma porcentagem do preço de compra; o restante após impostos e seguro é o NOI; uma fórmula de amortização fixa produz o pagamento mensal da hipoteca. (3) O cap rate divide o NOI pelo preço de compra, o cash-on-cash divide o fluxo de caixa anual pela entrada, e o painel em cascata lista todas as linhas do aluguel bruto até o NOI menos o pagamento hipotecário anual.
Eles respondem a perguntas diferentes. O cap rate divide o Lucro Operacional Líquido (NOI) pelo preço de compra, ignorando totalmente o financiamento, portanto mede o ativo e permite comparar um duplex de $200.000 com um quáplex de $600.000 em pé de igualdade. O cash-on-cash divide o fluxo de caixa anual pelo dinheiro que você realmente colocou, após pagamentos hipotecários, portanto mede seu retorno alavancado e flutua com cada mudança de taxa e valor de entrada. O negócio de amostra mostra essa divergência: aproximadamente um cap rate de 3,5% coexiste com um fluxo de caixa anual negativo de $9.100 assim que uma hipoteca de 6,5% é adicionada. Corretores citam o cap rate porque ele favorece o imóvel; sua conta bancária sente o cash-on-cash. Use o cap rate para comparar negócios, o cash-on-cash para decidir quanto pedir emprestado.
Negócios saudáveis de casas unifamiliares e pequenos multifamiliares geralmente mostram um cap rate de 5-10% e retornos cash-on-cash de 8-12% após financiamento. Mercados de valorização premium (áreas metropolitanas costeiras) frequentemente têm cap rates de 3-5% porque o retorno depende do crescimento de preço, enquanto mercados de fluxo de caixa do Midwest podem exceder 10% com valorização plana. Esta calculadora lhe dá o retorno sobre seu dinheiro investido — compare-o honestamente com um fundo de índice conservador antes de se comprometer com um trabalho de gestão de propriedades em tempo parcial.
Os quatro grandes: vacância (orçe 5-8% do aluguel para os meses entre inquilinos), manutenção (1-2% do valor do imóvel por ano, mais em casas mais velhas), despesas de capital (telhado, HVAC, aquecedor de água — impactos de $5.000-$15.000 que ocorrem a cada década ou assim), e gestão de propriedade (8-12% do aluguel cobrado se você contratar). Negócios que parecem ótimos na comparação 'hipoteca vs aluguel' frequentemente se tornam medianos assim que esses quatro são incluídos nos preços — os campos de despesa da calculadora existem para que você os inclua desde o primeiro dia.
Cap rate = lucro operacional líquido ÷ preço do imóvel — mede o imóvel independentemente do financiamento. Cash-on-cash = fluxo de caixa anual pré-tributário ÷ dinheiro que você investiu — mede o desempenho real do seu dinheiro após o empréstimo. ROI total adiciona valorização e amortização do principal em cima. Alavancagem transforma um imóvel com cap rate de 6% em um negócio com retorno cash-on-cash de 12% (ou negativo); comparar um negócio alavancado com uma alternativa não alavancada na métrica errada é o erro clássico de novos investidores.
Não — ela deliberadamente precifica o negócio apenas pelo desempenho operacional: aluguel, despesas operacionais, financiamento e seu dinheiro investido. Abatimentos de depreciação, trocas 1031 e valorização de mercado são retornos reais, mas são específicos da propriedade e do contribuinte, e recompensam períodos de posse que esta ferramenta não modela. Trate o resultado como o piso: se a matemática não alavancada já funciona, benefícios fiscais e valorização são lucro; se só funciona com 4% de valorização anual, você está especulando, não investindo.
Ela calcula o cap rate (lucro operacional líquido / valor do imóvel), fluxo de caixa mensal (aluguel menos hipoteca, impostos, seguro, manutenção e vacância), retorno cash-on-cash e acumulação de patrimônio em 5 anos. Um cap rate acima de 8% geralmente sinaliza um investimento forte; abaixo de 4% sugere margens apertadas.
Os padrões seguem as normas da indústria: taxa de vacância de 8%, 10% do aluguel para manutenção, 5% para gestão de propriedade e 1,25% do valor do imóvel anualmente para imposto predial. Você pode substituir qualquer valor. Essas estimativas conservadoras evitam o erro comum de subestimar custos em 20-30%.
It calculates cap rate (net operating income / property value), monthly cash flow (rent minus mortgage, taxes, insurance, maintenance, and vacancy), cash-on-cash return, and 5-year equity buildup. A cap rate above 8% generally signals a strong investment; below 4% suggests thin margins.
Defaults follow industry standards: 8% vacancy rate, 10% of rent for maintenance, 5% for property management, and 1.25% of home value annually for property tax. You can override any figure. These conservative estimates prevent the common mistake of underestimating costs by 20-30%.
Esta ferramenta também é conhecida por estas tarefas — cada link abre a mesma ferramenta com um guia focado:
What do you call a really smart cookie?
No signups, no data sold. Every tool is free to use — the free tier allows 5 downloads or saves per day, and the optional Pro plan ($7/mo, $59/yr) adds unlimited downloads, batch processing, white-label exports and an ad-free experience.
☕Support me on Ko-fi— support the free tier100% of proceeds go towards hosting & building more free tools.