Calculate IRS straight-line depreciation for residential and commercial rental property.
This calculator uses straight-line depreciation with mid-month convention per IRS Pub 946. Cost segregation estimates are simplified. Actual savings depend on your tax bracket and filing status. This is not tax advice — consult a CPA.
Depreciation lets landlords deduct a building's cost as it "wears out." The IRS requires straight-line depreciation on most real estate: annual deduction = depreciable basis ÷ recovery period, where the recovery period is 27.5 yearsfor residential rental and 39 years for commercial. Land is never depreciable, and a mid-month convention rules the first year — you only get a half-month of depreciation for the month the property entered service, so a July placement yields 5.5 months in year one. The deduction shelters rental income from ordinary tax (24% in the example), but accumulated depreciation is recaptured at up to 25% when you sell.
$400,000 purchase: land ($100,000) is carved out, leaving $300,000 of depreciable basis. The bars show equal $10,909 deductions each year with a shorter, mid-month first year.
Andre placed a residential rental building in service in July 2026. He paid $400,000 total — $100,000 for the land and $300,000 for the building — and is in the 24% tax bracket.
To calculate rental depreciation: enter purchase price, land value, and in-service date — the tool applies 27.5-year residential or 39-year commercial straight-line depreciation with the mid-month convention and a full annual schedule.
FreeToolHub Property Depreciation Calculator is a free browser-based tool that computes IRS Section 168 rental property depreciation, no signup.
Calculez l'amortissement pour les biens résidentiels (27,5 ans) et commerciaux (39 ans). Convention du milieu du mois, ségrégation des coûts, estimations d'économies d'impôts. Gratuit.
Ce calculateur applique les règles de la section 168 de l'IRS aux biens immobiliers résidentiels et commerciaux. Vous saisissez le prix d'achat, la valeur foncière, les frais de clôture alloués au bâtiment, et la date de mise en service, puis choisissez la durée de vie de classe pour la location résidentielle (27,5 ans) ou commerciale (39 ans). Le moteur applique la convention du milieu du mois exigée par l'IRS, de sorte qu'un bâtiment mis en service n'importe quel mois s'amortit pour un demi-mois, quel que soit le jour exact, et renvoie la déduction d'amortissement annuelle, le montant proratisé de la première année, le calendrier mensuel pour la première année, et le tableau complet sur 27,5 ou 39 ans. Une estimation de ségrégation des coûts montre combien de déduction supplémentaire en première année est typique lorsque les composants de biens personnels de 5, 7 et 15 ans comme les tapis, les appareils et les améliorations foncières sont accélérés, ainsi que les économies d'impôts à votre taux marginal.
Les propriétaires de biens locatifs préparant le formulaire E l'utilisent pour calculer la déduction d'amortissement sans payer pour un engagement complet avec un expert-comptable. Les investisseurs analysant un achat avant la clôture voient comment l'amortissement abrité par un revenu passif améliore le rendement réel en espèces. Les hôtes de locations à court terme qui participent de manière significative et peuvent déduire contre le revenu ordinaire vérifient à quoi ressemble leur dotation pour la première année. Les agents immobiliers et les prêteurs l'utilisent pour expliquer aux clients pourquoi le rendement après impôt bat le taux de capitalisation naïf. Quiconque envisage une étude de ségrégation des coûts obtient une estimation préliminaire pour savoir si les frais d'étude d'ingénierie, généralement de 2 000 à 5 000 $, se remboursent par des déductions accélérées.
(1) Saisissez le prix d'achat et la valeur foncière évaluée par le comté ou estimée ; seule la partie du bâtiment s'amortit, donc cette répartition est plus importante que toute autre donnée. (2) Ajoutez les frais de clôture capitalisés tels que les frais de notaire, les frais juridiques et les taxes de transfert, qui augmentent la base amortissable, tandis que les points de prêt et les acomptes de garantie ne le font pas. (3) Choisissez la date de mise en service, le jour où le bien était prêt et disponible à la location, pas la date de clôture. (4) L'outil applique la période de récupération correcte et la convention du milieu du mois, affiche les déductions annuelles de la première année et en régime permanent, et totalise l'amortissement cumulé jusqu'à n'importe quelle année future que vous sélectionnez, ce qui est le chiffre dont vous avez besoin pour la base et la planification ultérieure de la récupération d'amortissement à la vente.
L'amortissement est un prêt de l'IRS, pas un cadeau. L'amortissement autorisé ou autorisable est récupéré à la vente, taxé jusqu'à 25 % sur la partie en ligne droite qui s'applique aux biens immobiliers, tandis que tout gain au-dessus de la base initiale est taxé aux taux de plus-value. Le total d'amortissement cumulatif de ce calculateur est exactement l'exposition à la récupération à planifier. Les stratégies de sortie courantes incluent un échange 1031 dans un autre bien d'investissement, qui reporte à la fois la récupération et le gain en capital, la conversion en utilisation locative complète avant la vente d'une ancienne résidence principale, ou la détention jusqu'au step-up au décès. Une note en cours de route : le terrain ne s'amortit jamais, et les améliorations telles qu'un nouveau toit sont amorties séparément sur leur propre durée de vie de classe plutôt qu'en une seule dépense, c'est pourquoi garder la répartition de la base précise chaque année évite un travail de reconstruction coûteux plus tard.
La loi fiscale américaine exige 27,5 ans pour les biens immobiliers résidentiels locatifs et 39 ans pour les biens commerciaux sous l'amortissement linéaire MACRS, en utilisant la convention du milieu du mois la première année.
Non. Le terrain ne s'amortit jamais à des fins fiscales. Seul le bâtiment et les améliorations en capital s'amortissent, donc une allocation précise du prix d'achat entre terrain et structure est la donnée la plus importante.
La convention du milieu du mois de l'IRS considère que le bien mis en service pendant n'importe quel mois est en service pour la moitié de ce mois, quel que soit le jour réel. Un bien locatif acheté en juin obtient 6,5 mois d'amortissement la première année pour un bien de 27,5 ans.
L'amortissement que vous avez pris ou auriez pu prendre est récupéré à la vente, taxé jusqu'à 25 % sur l'amortissement en ligne droite des biens immobiliers, tandis que le gain restant est taxé aux taux de plus-value. Un échange 1031 reporte les deux.
L'IRS exige un amortissement linéaire sur 27,5 ans pour les biens résidentiels (39 ans pour les biens commerciaux). Divisez la base de votre bâtiment (prix d'achat moins valeur foncière) par 27,5 pour obtenir votre déduction annuelle. Un bâtiment de 300 000 $ avec un terrain de 60 000 $ donne une charge d'amortissement de 8 727 $ par an.
L'IRS récupère l'amortissement à un taux d'imposition de 25 % sur le total que vous avez déduit pendant la période de propriété. Si vous avez déclaré 87 270 $ d'amortissement sur 10 ans, vous devez environ 21 818 $ de taxe de récupération à la vente. Cet outil projette à la fois le bénéfice annuel et la responsabilité de récupération éventuelle.
The IRS requires straight-line depreciation over 27.5 years for residential property (39 years for commercial). Divide your building basis (purchase price minus land value) by 27.5 to get your annual deduction. A $300,000 building with $60,000 land yields $8,727 per year in depreciation expense.
The IRS recaptures depreciation at 25% tax on the total amount you deducted over the ownership period. If you claimed $87,270 in depreciation over 10 years, you owe roughly $21,818 in recapture tax at sale. This tool projects both the annual benefit and the eventual recapture liability.
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