Calculate cap rate, cash-on-cash return, and annual cash flow for rental property investments.
Cap rate and cash-on-cash return are simplified estimates. Actual returns depend on market conditions, tax situation, and property-specific factors. This is not investment advice.
Rental returns flow through a fixed pipeline. Start with gross rent, subtract vacancy to get effective income, subtract operating expenses (property tax, insurance, management, maintenance) to get Net Operating Income — the number used to price a property: cap rate = NOI ÷ purchase price. Paying the mortgage with NOI leaves annual cash flow, and dividing that by your cash down payment gives cash-on-cash return, the return on the money you actually risked. As a quick sanity check, the 1% rule says monthly rent should be about 1% of purchase price. In 2026, single-family cap rates typically run 4–8% depending on market, and many financed deals in pricey metros fail the 1% rule and go cash-flow negative.
Sample deal: $350,000 property, 20% down, $2,200/mo rent, 6.5% / 30-yr mortgage. Expenses stack before debt service; cap rate ignores financing while cash-on-cash includes it.
Dana buys a $350,000 house with $70,000 down (20%), rents it for $2,200/month, and holds a 30-year mortgage at 6.5%. She budgets 5% vacancy, 8% management, 1.5% maintenance, plus $4,200 tax and $1,500 insurance.
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Calculez le ROI d'un bien locatif : taux de capitalisation, rendement en numéraire, NOI, flux de trésorerie annuel. Inclut vacance, frais de gestion et prêt immobilier. Gratuit, instantané.
Le Calculateur de ROI Locatif analyse une acquisition locative du financement au flux de trésorerie mensuel en utilisant neuf curseurs et un sélecteur de durée de prêt. Vous définissez le prix d'achat, l'apport, le taux d'intérêt, une durée de 15, 20 ou 30 ans, le loyer mensuel, le taux de vacance, la taxe foncière et l'assurance annuelles, un pourcentage de frais de gestion et une provision pour entretien. Le moteur calcule un paiement de prêt hypothécaire standard, fait passer le loyer à travers la perte de vacance pour atteindre le revenu brut effectif, déduit les charges d'exploitation pour parvenir au Revenu Net d'Exploitation (NOI), puis soustrait le service de la dette pour le flux de trésorerie annuel et mensuel. Deux ratios ancrent le verdict : le taux de capitalisation, qui mesure le bien lui-même sans financement, et le rendement en numéraire, qui mesure la performance sur l'apport que vous avez réellement investi.
Les propriétaires bailleurs débutants comparant des annonces avant de faire une offre l'utilisent pour vérifier si le prix demandé permet un flux de trésorerie positif aux taux d'intérêt actuels. Les acheteurs évaluant des structures de financement basculent entre des durées de 15 et 30 ans ou des apports plus petits et plus grands pour observer l'évolution du rendement en numéraire. Les investisseurs distants qui confieront les clés à un gestionnaire de biens fixent la gestion près de 8 % et la vacance à un réaliste 5 % ou plus au lieu de supposer une occupation parfaite. Les propriétaires réévaluant un bien alors que les taxes et assurances augmentent recalculent les chiffres en quelques secondes. Comme l'appréciation et la dépréciation sont délibérément exclues des calculs de flux de trésorerie, il convient à quiconque veut une vue honnête, non endettée versus endettée, de l'affaire plutôt qu'un scénario de rendement total trop optimiste.
(1) Déplacez les curseurs selon votre affaire ; l'exemple chargé modélise un achat de 350 000 $ avec un apport de 70 000 $ à 6,5 % sur 30 ans, un loyer mensuel de 2 200 $, 5 % de vacance, 4 200 $ de taxe foncière, 1 500 $ d'assurance, 8 % de gestion et une provision d'entretien de 1,5 %. (2) Le moteur suit le chemin standard du compte de résultat : le loyer annuel moins la vacance donne le revenu brut effectif ; les frais de gestion sont prélevés sur ce montant effectif tandis que l'entretien est un pourcentage du prix d'achat ; le reste après taxe et assurance est le NOI ; une formule d'amortissement fixe produit le paiement mensuel du prêt hypothécaire. (3) Le taux de capitalisation divise le NOI par le prix d'achat, le rendement en numéraire divise le flux de trésorerie annuel par l'apport, et le panneau en cascade liste chaque ligne du loyer brut jusqu'au NOI moins le prêt hypothécaire annuel.
Ils répondent à des questions différentes. Le taux de capitalisation divise le Revenu Net d'Exploitation par le prix d'achat, ignorant entièrement le financement, donc il mesure l'actif et vous permet de comparer un duplex de 200 000 $ avec un quadriplex de 600 000 $ à égalité. Le rendement en numéraire divise le flux de trésorerie annuel par l'argent que vous avez réellement misé, après les paiements hypothécaires, donc il mesure votre rendement avec effet de levier et varie avec chaque changement de taux et d'apport. L'exemple montre la divergence : un taux de capitalisation d'environ 3,5 % coexiste avec un flux de trésorerie annuel négatif de 9 100 $ une fois un prêt hypothécaire à 6,5 % appliqué. Les courtiers citent le taux de capitalisation car il flatte le bien ; votre compte bancaire ressent le rendement en numéraire. Utilisez le taux de capitalisation pour comparer les affaires, le rendement en numéraire pour décider combien emprunter.
Les affaires saines pour les maisons unifamiliales et les petits immeubles multifamiliaux montrent couramment un taux de capitalisation de 5-10 % et des rendements en numéraire de 8-12 % après financement. Les marchés à forte appréciation (métropoles côtières) ont souvent des taux de capitalisation de 3-5 % car le rendement repose sur la croissance des prix, tandis que les marchés de flux de trésorerie du Midwest peuvent dépasser 10 % avec une appréciation plate. Ce calculateur vous donne le rendement sur votre argent investi — comparez-le honnêtement à un fonds indiciel ennuyeux avant de vous engager dans un travail de gestion immobilière à temps partiel.
Les quatre grands : la vacance (prévoyez 5-8 % du loyer pour les mois entre locataires), l'entretien (1-2 % de la valeur du bien par an, plus sur les plus anciennes), les dépenses en capital (toit, CVC, chauffe-eau — coups de 5 000-15 000 $ qui arrivent tous les dix ans environ), et la gestion immobilière (8-12 % du loyer encaissé si vous le sous-traitez). Les affaires qui semblent excellentes sur 'prêt vs loyer' deviennent médiocres une fois ces quatre coûts pris en compte — les champs de dépenses du calculateur existent pour que vous les intégriez dès le départ.
Taux de capitalisation = revenu net d'exploitation ÷ prix du bien — il mesure le bâtiment quel que soit le financement. Rendement en numéraire = flux de trésorerie annuel avant impôts ÷ argent que vous avez investi — il mesure la performance de vos dollars réels après le prêt. Le ROI total ajoute l'appréciation et le remboursement du capital par-dessus. L'effet de levier transforme un bâtiment à 6 % de taux de capitalisation en une affaire à 12 % de rendement en numéraire (ou négative) ; comparer une affaire avec effet de levier à une alternative sans effet de levier sur la mauvaise métrique est l'erreur classique du nouvel investisseur.
Non — il évalue délibérément l'affaire sur la performance opérationnelle seule : loyer, charges d'exploitation, financement et votre argent investi. Les abattements pour dépréciation, les échanges 1031 et l'appréciation du marché sont des rendements réels mais ils sont spécifiques au bien et au contribuable, et ils récompensent des périodes de détention que cet outil ne modélise pas. Traitez le résultat comme le minimum : si les calculs sans effet de levier fonctionnent déjà, les avantages fiscaux et l'appréciation sont des plus-values ; si cela ne fonctionne qu'avec 4 % d'appréciation annuelle, vous spéculez, n'investissez pas.
Il calcule le taux de capitalisation (revenu net d'exploitation / valeur du bien), le flux de trésorerie mensuel (loyer moins prêt, taxes, assurance, entretien et vacance), le rendement en numéraire et la constitution de capital sur 5 ans. Un taux de capitalisation supérieur à 8 % signale généralement un bon investissement ; en dessous de 4 %, il suggère des marges faibles.
Les valeurs par défaut suivent les normes sectorielles : taux de vacance de 8 %, 10 % du loyer pour l'entretien, 5 % pour la gestion immobilière et 1,25 % de la valeur du bien annuellement pour la taxe foncière. Vous pouvez remplacer n'importe quelle valeur. Ces estimations conservatrices empêchent l'erreur courante de sous-estimer les coûts de 20-30 %.
It calculates cap rate (net operating income / property value), monthly cash flow (rent minus mortgage, taxes, insurance, maintenance, and vacancy), cash-on-cash return, and 5-year equity buildup. A cap rate above 8% generally signals a strong investment; below 4% suggests thin margins.
Defaults follow industry standards: 8% vacancy rate, 10% of rent for maintenance, 5% for property management, and 1.25% of home value annually for property tax. You can override any figure. These conservative estimates prevent the common mistake of underestimating costs by 20-30%.
Cet outil est aussi connu sous ces tâches — chaque lien ouvre le même outil avec un guide ciblé :
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