Calculate IRS straight-line depreciation for residential and commercial rental property.
This calculator uses straight-line depreciation with mid-month convention per IRS Pub 946. Cost segregation estimates are simplified. Actual savings depend on your tax bracket and filing status. This is not tax advice — consult a CPA.
Depreciation lets landlords deduct a building's cost as it "wears out." The IRS requires straight-line depreciation on most real estate: annual deduction = depreciable basis ÷ recovery period, where the recovery period is 27.5 yearsfor residential rental and 39 years for commercial. Land is never depreciable, and a mid-month convention rules the first year — you only get a half-month of depreciation for the month the property entered service, so a July placement yields 5.5 months in year one. The deduction shelters rental income from ordinary tax (24% in the example), but accumulated depreciation is recaptured at up to 25% when you sell.
$400,000 purchase: land ($100,000) is carved out, leaving $300,000 of depreciable basis. The bars show equal $10,909 deductions each year with a shorter, mid-month first year.
Andre placed a residential rental building in service in July 2026. He paid $400,000 total — $100,000 for the land and $300,000 for the building — and is in the 24% tax bracket.
To calculate rental depreciation: enter purchase price, land value, and in-service date — the tool applies 27.5-year residential or 39-year commercial straight-line depreciation with the mid-month convention and a full annual schedule.
FreeToolHub Property Depreciation Calculator is a free browser-based tool that computes IRS Section 168 rental property depreciation, no signup.
Berechnen Sie die Abschreibung für Wohnimmobilien (27,5 Jahre) und gewerbliche Immobilien (39 Jahre). Mittlere Monatskonvention, Kostenzuordnung, Steuereinsparungsprognosen. Kostenlos.
Dieser Rechner wendet die Regeln des IRS-Abschnitts 168 auf Wohn- und gewerbliche Immobilien an. Sie geben den Kaufpreis, den Landwert, die auf das Gebäude entfallenden Abschlusskosten und das Inbetriebnahmedatum ein und wählen dann zwischen der Nutzungsdauer für Wohnimmobilien (27,5 Jahre) oder gewerbliche Immobilien (39 Jahre). Das Tool wendet die vom IRS geforderte mittlere Monatskonvention an, sodass ein Gebäude, das in einem beliebigen Monat in Betrieb genommen wird, unabhängig vom genauen Tag einen halben Monat abschreibt, und gibt die jährliche Abschreibung, den anteiligen Betrag für das erste Jahr, den monatlichen Zeitplan für das erste Jahr und die vollständige Tabelle für 27,5 oder 39 Jahre aus. Eine Kostenzuordnungsprognose zeigt, wie viel zusätzliche Abschreibung im ersten Jahr typischerweise entsteht, wenn 5-, 7- und 15-jährige Sachwertkomponenten wie Teppiche, Haushaltsgeräte und Landverbesserungen beschleunigt werden, sowie die Steuereinsparungen zu Ihrem Grenzsteuersatz.
Mieteigentümer, die die Anlage E vorbereiten, nutzen es, um die Abschreibungsberechnung ohne Bezahlung eines vollständigen Mandats für einen CPA durchzuführen. Investoren, die einen Kauf vor dem Abschluss analysieren, sehen, wie durch passive Einkommen geschützte Abschreibung die tatsächliche Cash-on-Cash-Rendite verbessert. Vermieter von Kurzzeitunterkünften, die wesentlich mitwirken und die Abschreibung gegen gewöhnliches Einkommen geltend machen können, prüfen, wie ihr Abschreibungsbetrag im ersten Jahr aussieht. Immobilienmakler und Kreditgeber verwenden es, um Kunden zu erklären, warum die nachsteuerliche Rendite die naive Cap-Rate übertrifft. Jeder, der eine Kostenzuordnungsprüfung in Erwägung zieht, erhält eine Schätzungsprognose, ob die Prüfungsgebühr für das Ingenieurwesen, typischerweise 2.000 bis 5.000 US-Dollar, sich durch beschleunigte Abschreibungen selbst amortisiert.
(1) Geben Sie den Kaufpreis und den vom Landkreis festgelegten oder geschätzten Landwert ein; nur der Gebäudeteil wird abgeschrieben, daher ist diese Aufteilung wichtiger als jeder andere Eingabewert. (2) Fügen Sie kapitalisierte Abschlusskosten wie Titelgebühren, Rechtsgebühren und Übertragungssteuern hinzu, die den abschreibbaren Basiswert erhöhen, während Kreditpunkte und Escrow-Vorauszahlungen dies nicht tun. (3) Wählen Sie das Inbetriebnahmedatum, den Tag, an dem das Objekt betriebsbereit und verfügbar zur Vermietung war, nicht das Abschlussdatum. (4) Das Tool wendet die richtige Nutzungsdauer und die mittlere Monatskonvention an, gibt die Abschreibungen für das erste Jahr und für den Normalzustand aus und summiert die kumulative Abschreibung bis zu jedem von Ihnen ausgewählten zukünftigen Jahr auf, was der Wert ist, den Sie für die Basisplanung und die eventuelle Abschreibungserfassung beim Verkauf benötigen.
Abschreibung ist ein Darlehen vom IRS, kein Geschenk. Die zulässige oder mögliche Abschreibung wird beim Verkauf erfasst und bis zu 25 Prozent auf den geradlinigen Teil, der auf Immobilien angewendet wurde, besteuert, während jeder Gewinn über dem ursprünglichen Basiswert zu Kapitalgewinnsteuersätzen besteuert wird. Die kumulative Abschreibungsgesamtsumme dieses Rechners ist genau die Erfassungsbelastung, die Sie planen können. Häufige Exit-Strategien umfassen einen 1031-Austausch in ein anderes Investmentobjekt, der sowohl Erfassung als auch Kapitalgewinn aufschiebt, die Umwandlung in eine vollständige Vermietungsnutzung vor dem Verkauf eines ehemaligen Hauptwohnsitzes oder das Halten bis zum Step-up bei Tod. Eine Zwischenbemerkung: Land wird nie abgeschrieben, und Verbesserungen wie ein neues Dach werden über ihre eigene Nutzungsdauer separat abgeschrieben und nicht als Aufwand verbucht, weshalb die genaue Beibehaltung der Basisaufteilung jedes Jahr teure Rekonstruktionsarbeiten später spart.
Das US-Steuerrecht erfordert 27,5 Jahre für Wohnimmobilien und 39 Jahre für gewerbliche Immobilien unter geradliniger Abschreibung nach MACRS mit der mittleren Monatskonvention im ersten Jahr.
Nein. Land wird für steuerliche Zwecke nie abgeschrieben. Nur das Gebäude und die Kapitalverbesserungen werden abgeschrieben, daher ist die genaue Aufteilung des Kaufpreises zwischen Land und Struktur der wichtigste Eingabewert.
Die IRS-Mittlere-Monats-Konvention behandelt ein Objekt, das in einem beliebigen Monat in Betrieb genommen wird, als wäre es für die Hälfte dieses Monats in Betrieb, unabhängig vom tatsächlichen Tag. Eine im Juni gekaufte Mietimmobilie erhält im ersten Jahr 6,5 Monate Abschreibung für ein 27,5-jähriges Objekt.
Die Abschreibung, die Sie geltend gemacht oder hätten geltend machen können, wird beim Verkauf erfasst und bis zu 25 % auf die geradlinige Abschreibung von Immobilien besteuert, während der verbleibende Gewinn zu Kapitalgewinnsteuersätzen besteuert wird. Ein 1031-Austausch schiebt beide auf.
Der IRS erfordert eine geradlinige Abschreibung über 27,5 Jahre für Wohnimmobilien (39 Jahre für gewerbliche Immobilien). Teilen Sie Ihren Gebäudewert (Kaufpreis minus Landwert) durch 27,5, um Ihren jährlichen Abzug zu erhalten. Ein Gebäude im Wert von 300.000 US-Dollar mit Land im Wert von 60.000 US-Dollar ergibt eine jährliche Abschreibungsbelastung von 8.727 US-Dollar.
Der IRS erfasst die Abschreibung mit 25% Steuer auf den Gesamtbetrag, den Sie über den Besitzzeitraum abgeschrieben haben. Wenn Sie über 10 Jahre 87.270 US-Dollar an Abschreibung geltend gemacht haben, schulden Sie beim Verkauf etwa 21.818 US-Dollar an Erfassungssteuer. Dieses Tool prognostiziert sowohl den jährlichen Nutzen als auch die eventuelle Erfassungsbelastung.
The IRS requires straight-line depreciation over 27.5 years for residential property (39 years for commercial). Divide your building basis (purchase price minus land value) by 27.5 to get your annual deduction. A $300,000 building with $60,000 land yields $8,727 per year in depreciation expense.
The IRS recaptures depreciation at 25% tax on the total amount you deducted over the ownership period. If you claimed $87,270 in depreciation over 10 years, you owe roughly $21,818 in recapture tax at sale. This tool projects both the annual benefit and the eventual recapture liability.
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